双基证券：房地产基本面仍处下行通道 政策有望促进走稳

摘要

【双基证券：房地产基本面仍处下行通道 方针有望促进走稳】双基证券表明，2023年5、6、7月商品房及二手房销量继续走弱，引发商场关注。咱们从各城市环线、住所户型、小区物业费的维度盯梢了房地产出售数据的走势，当前新房出售仍处下行通道，而二手房买卖已逐渐走稳；融资侧，国有房企融资途径通畅。在后续方针催化下，地产板块优质公司的竞赛格式有望优化。

 

双基证券表明，2023年5、6、7月商品房及二手房销量继续走弱，引发商场关注。咱们从各城市环线、住所户型、小区物业费的维度盯梢了房地产出售数据的走势，当前新房出售仍处下行通道，而二手房买卖已逐渐走稳；融资侧，国有房企融资途径通畅。在后续方针催化下，地产板块优质公司的竞赛格式有望优化。

　　全文如下

数据科技｜房地产开发：基本面仍处下行通道，方针有望促进走稳

2023年5、6、7月商品房及二手房销量继续走弱，引发商场关注。咱们从各城市环线、住所户型、小区物业费的维度盯梢了房地产出售数据的走势，当前新房出售仍处下行通道，而二手房买卖已逐渐走稳；融资侧，国有房企融资途径通畅。在后续方针催化下，地产板块优质公司的竞赛格式有望优化。

▍当地方针继续发力，提振房地产商场。

7月24日至今，各地纷繁发声表明将优化房地产方针，依据各当地政府官网，20个要点城市中，深圳、广州、北京等11城均表态即将或现已发布提振需求方针。咱们认为，当地方针仍有较多发力空间，在首套房贷的首付最低份额上，20个要点城市中仅郑州一切区域的最低首付份额均为20%，6城的非核心区域最低首付份额为20%，另外13城要求一切区域的最低首付份额均在30%及以上。

▍新房买卖仍处下行通道。

　　商品房买卖量仍处低位，依据Wind、国家统计局数据，2023年7月，30大中城市商品房成交量同比下降29.5%；8月前15日，30大中城市商品房成交量环比7月前15日下降7.9%。30个大中城市内，2023年7月，一线、二线、三线商品房买卖量同比下降14%、40%、23%，一线城市同比降幅较低。同期，一线城市中，北京商品住所成交量同比增加31%，上海、广州、深圳同比削减19%、33%、7%。

▍二手房出售开始止跌，一线城市环比增幅最高。

　　从100座样本城市的二手房成交量来看，依据各主要中介渠道（含我爱我家、兔博士、华夏地产、21世纪不动产、麦田、贝壳渠道，下同）的数据，2023年7月，100座样本城市二手房成交量同比下降13%，环比提高6.5%；7月1日至7月31日，滚动7日均匀成交量增加11.7%。分环线来看，7月各环线二手房成交量均环比正增加，一线城市同比降幅最高但环比增幅也最高。分户型来看，优质二手住所买卖量同比较稳健，一居二居、三居、三居以上房型的买卖量同比削减18%、7%、0.9%；各户型环比上月同期均正增加，其间一居二居户型的增速最快。

▍全国土地成交同比量价齐减。

　　全国土地成交量下降，依据Wind数据，2023年7月，100个大中城市的供给住所用地规划建筑面积同比下降4%，成交住所用地规划建筑面积同比下降59%，楼面均价同比下降3%。分环线看，7月各环线土地商场成交面积同比均走弱，依据Wind数据，2023年7月，100大中城市内，一线城市成交住所类用地的土地规划建筑面积同比削减32%，成交土地楼面均价同比削减22%，而二、三线城市也呈现量价齐减趋势。

▍境内国企融资通畅，非国企净融资额继续下行。

2023年7月，境内融资总额继续增加，以上市日期核算，7月境内房地产业债券发行总额到达618.9亿人民币，净融资额91.26亿人民币，其间国企净融资额212亿人民币，非国企净融资金额-158.55亿。2023年以来，国企接连6个月单月净融资额为正，非国企接连7个月单月净融资额为负。

▍出资主张：

2023年5、6、7月商品房销量继续走弱，而7月24日政治局会议后，多当地政府表态将发布有用提振楼市的方针。短期基本面呈现出新房出售继续下行，二手房短期走稳的分化情况。估计在后续方针催化下，潜在购房需求释放，购房意愿回升，新房出售基本面有望软着陆，主张关注高能级城市方针提振、改进型住所需求、城中村改造等因素催化的地产板块结构性行情。

▍危险因素：

　　咱们基于多个中介渠道统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题，从而可能影响到相关数据的准确性；地产出售不及预期；地产扶持方针执行进度、效果不及预期。